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  La méthodologie de collecte, de traitement et de diffusion des données

Précisions méthodologiques

Pour mesurer les niveaux des loyers dans son périmètre d'étude, l'observatoire collecte auprès des professionnels de l'immobilier (bailleurs institutionnels, administrateurs de biens, etc.) et des particuliers (propriétaires-bailleurs ou locataires) des données portant sur les logements et leur loyer.

Il s'agit d'une collecte raisonnée. Le but est de constituer un échantillon représentatif du parc locatif étudié, en respectant la localisation des biens, le type d'habitat  (maison et/ou appartement), et les caractéristiques des logements présents (nombre de pièces, surface, période d'achèvement de construction, etc.).

Après recueil et afin d'assurer la qualité des niveaux des loyers publiés, la pertinence, la complétude et la cohérence individuelle de chaque enquête est contrôlée. Le cas échéant, les doublons sont supprimés et les données sont enrichies grâce à des sources externes.

Puis, l'échantillon est redressé par calage sur la structure du parc locatif, afin de corriger les biais éventuels de la collecte (pondération selon la macro SAS CALMAR dévelopée par l'INSEE).

Seuil de diffusion des résultats

Pour garantir leur précision, le nombre d'enquêtes servant à calculer les résultats doit être supérieur à un minimum fixé en fonction notamment de la dispersion des loyers pour le segment de parc concerné. C'est ce qui explique l'absence de résultats sur certaines communes ou certains croisements correspondant pour la plupart à des segments du parc locatif dont l'effectif est faible sur le territoire observé.

Résultats publiés

Les niveaux des loyers diffusés sont des loyers hors charges (en euros) mensuels ou exprimés par mètre carré de surface habitable. Le montant des loyers mensuels est arrondi à l’euro le plus proche, celui des loyers exprimés par mètre carré de surface habitable au dixième d’euro.

Il s'agit de loyers moyens représentatifs de l'ensemble du parc locatif (toutes dates d'emménagement des locataires confondues) au 1er janvier de l'année n-1 ou de loyers moyens de marché au 1er janvier de l’année n-1.

Le loyer de marché est par convention le loyer des occupants ayant moins d’un an de présence dans leur logement au 1er janvier de l’année de référence. Le loyer considéré est celui du bail initial (avant révision annuelle, augmentation ou majoration éventuelles). Le loyer de marché concerne donc les baux signés au cours de l’année précédant l’année de référence suite à un changement de locataire et les nouvelles locations mises sur le marché durant cette année.

Les niveaux des loyers sont obtenus par traitement statistique à partir de la base de données de l’Observatoire des Loyers des Alpes-Maritimes, mise à jour annuellement.

Pour chaque territoire observé (commune ou zone d'étude particulière), les niveaux des loyers sont présentés par type d'habitat (maison / appartement) et taille de bien (Studio / 1 pièce, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces, 5 pièces et plus).

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